Până în anul 2009, pe piaţa imobilului comercial a fost o perioadă în care cererea era în creştere, în anul 2007 creându-se chiar un agiotaj, mai ales pentru imobilele amplasate în centrul oraşului. Vârful vânzărilor imobilelor comerciale s-a înregistrat în septembrie – decembrie 2008, constată specialiştii.

„În anul 2009 piaţa de imobil comercial din Chişinău a suferit mult de pe urma situaţiei economice şi politice formate în ţară, fapt ce a condus la diminuarea cererii la toate tipurile acestuia. Începând cu anul 2011, această piaţă dă semne de revigorare, având o dinamică mai pozitivă”, se arată în studiu.

Cererea a rămas stabilă în 2014

Pe parcursul anului 2014, cererea pentru imobilele comerciale a rămas practic stabilă şi nu au avut loc fluctuaţii majore faţă de anul 2013.

„Dacă în anul 2013 numărul tranzacţiilor de vânzare – cumpărare a construcţiilor comerciale a constituit 4,96 % din totalul de tranzacţii, atunci în anul 2014 s-a înregistrat o scădere nesemnificativă, numărul tranzacţiilor de vânzare – cumpărare fiind de 4,8%. De regulă, cu cât este mai rea situaţia pe piaţa imobiliară, cu atât mai bine se vând obiectele comerciale”, se explică în studiu.

Spaţiile comerciale, la mai mare căutare decât oficiile

Specialiştii susţin că de o cerere mai mare se bucură, de obicei, obiectele cu o lichiditate mai sporită. Astfel, oficiile se vând mai greu decât spaţiile comerciale, pentru că termenul de căutare a chiriaşilor este mai mare, rata de ocupare a încăperilor nu este întotdeauna înaltă, de asemenea perioada de recuperare a capitalului investit în oficiu este mai mare faţă de perioada de recuperare a banilor investiţi în spaţii comerciale de tip „street retail”.

„Rentabilitatea obiectelor comerciale şi lichiditatea acestora depind de mai mulţi factori care sunt luaţi în consideraţie, printre care cel mai important este amplasarea acestuia şi anume situarea reuşită faţă de străzile magistrale, vizibilitate sporită, accesibilitatea mijloacelor de transport, facilităţile disponibile, traficul pietonal intens. Sunt la căutare obiectele comerciale cu o infrastructură dezvoltată şi cu reparaţie bine realizată”, subliniază experţii.

De asemenea, ei accentuează că zona în care este închiriat/vândut spaţiul trebuie să corespundă targetului specific businessului. „Obiectele comerciale de pe piaţa primară se vând mult mai greu pentru că implică mai multe riscuri (întârziere de dare în exploatare, falimentarea firmei de construcţie, nefinisarea obiectelor în termenii stabiliţi)”, menţionează autorii studiului.

Solicitări mai multe pentru spaţiile cu suprafeţe mici 

În prezent, sunt mai atractive spaţiile comerciale cu suprafeţe mici, de 50-150 metri pătraţi, cererea pentru suprafeţe mai mari de 200 m.p. fiind cu mult mai redusă.

Totodată, specialiştii spun că o tendinţă specifică pentru această perioadă este trecerea ofertei de la piaţa vânzărilor la piaţa chiriei: este cu mult mai greu să găseşti o ofertă calitativă, iar ofertele bune au preţ foarte mare.

„Obiectele cele mai căutate sunt amplasate de regulă în centrul capitalei, în perimetrul străzilor Puşkin, Ismail, Bucureşti şi bd. Ştefan cel Mare. De o cerere sporită se bucură sectorul Rîşcani, str. Alecu Russo, Bogdan Voievod, bd. Moscovei şi Gr. Vieru”, se precizează în studiu.

Piaţa oficiilor este suprasaturată

Pe piaţa oficiilor se observă o activitate mai moderată, numărul de oferte per ansamblu depăşind cererea. „Cele mai căutate sunt oficiile cu suprafeţe mici, de până la 50-100 m. p., cu intrare separată, dar acestea se găsesc foarte rar pe piaţă, la fel ca şi oficiile din clasa „C”, dar ele practic toate sunt date în arendă. Piaţa oficiilor este concentrată în cea mai mare parte în sectorul Centru al capitalei, urmat de sectorul Rîşcani”, afirmă specialiştii.

În acelaşi timp, se observă o tendinţă de creştere a suprafeţelor libere la oficiilor de tip „A”, ceea ce a condus bineînţeles şi la diminuarea plăţii de arendă pentru acestea.

Care sunt preţurile la imobilele comerciale

Deprecierea monedei naţionale şi instabilitatea politică au condus la scăderea preţurilor la obiectele comerciale în ultimii ani. Totuşi, pe parcursul anului 2014 şi primului trimestru al anului 2015 nu au fost evidenţiate fluctuaţii majore ale preţurilor de ofertă la spaţiile comerciale. „Preţurile au înregistrat scăderi în medie de 5% anual. Cele mai stabile pe piaţă se menţin preţurile pentru magazinele mici, din interiorul cartierelor rezidenţiale şi preţurile imobilelor situate pe străzile principale ale sectoarelor, indiferent de tipul serviciului prestat”, se arată în studiu.

„Cele mai înalte preţuri de ofertă se înregistrează în sectorul Centru, unde acestea pot să ajungă la 3500-4500 de euro/m.p. pe bd. Ştefan cel Mare. Un alt exemplu este bd. Grigore Vieru, unde preţul poate să depăşească 2000 euro/m.p.”, spun experţii.

În sectorul Botanica s-a observat că sunt puse în vânzare foarte multe magazine de tipul chioşcurilor, cu suprafeţe de 12 m.p. Acestea se vând în medie cu 6500 – 7000 de euro.

La fel variază şi preţul chiriei, în dependenţă de sector, de la 5 euro/m.p. la Buiucani şi Poşta Veche, până la 20-25 de euro/m.p. în sectorul Centru. În capitală, spaţiile mici se dau în arendă uşor, în medie, cu 8-9 euro/m.p. Cererea pentru oficii în business centre nu este atât de mare. Oficiile din clasa A şi B se dau în arendă cu 12-15 euro/m.p, cele de tip C – cu 8-9 euro/m.p.

Cât priveşte piaţa bunurilor imobile cu destinaţie comercială din suburbii, aceasta nu se dezvoltă atât de rapid ca cea din capitală. Obiecte noi apar de regulă la parterul blocurilor construite recent. Cel mai înalt nivel al preţurile este în oraşul Codru, urmat de Durleşti, Cricova şi Stăuceni.