Interviu cu Viorel Godea, director general al companiei „Lagmar”

C: Dle Godea, situaţia de pe piaţa imobiliară provoacă mai multe semne de întrebare. Aceasta după ce atestăm deja al doilea trimestru consecutiv o scădere semnificativă a numărului de tranzacţii imobiliare, chiar dacă cererea este una sporită, depăşind oferta cu circa 30%. Cum se explică acest lucru? 

V.G.: Înainte de a răspunde direct la întrebarea dvs., cred că e cazul de amintit că, în primul trimestru al anului curent în Republica Moldova, au fost vândute 4 245 apartamente, ceea ce este cu circa 1 100 mai puţine decât în perioada similară a anului trecut. În trimestrul doi s-au înregistrat 3 250 tranzacţii, acesta fiind cel mai scăzut nivel din ultimii 15 ani. Însă, dincolo de aceste constatări, există şi explicaţii privind situaţia care se atestă pe piaţa imobiliară.

Prima ar fi creşterea continuă a preţurilor la apartamente. Unii pot spune că preţurile sunt „umflate”. Posibil, undeva ei au dreptate, căci pe orice piaţă unde este cerere sporită, există şi riscul ca unii să încerce să „umfle” uşor preţurile. Totodată, nu trebuie să uităm şi de factorii obiectivi. Spre exemplu, în ultimii mai bine de trei ani s-a schimbat semnificativ logistica regională, ceea ce a determinat creşterea preţurilor mai multor mărfuri şi produse, inclusiv a crescut semnificativ şi preţul materialelor folosite în construcţii. Apoi, nu trebuie neglijată nici inflaţia, care în ultimii ani a constituit cumulativ peste 40%. Apropo, presiunea inflaţionistă a determinat Banca Naţională a Moldovei să aibă o politică monetară mai restrictivă, iar aceasta a determinat creşterea dobânzilor la creditele ipotecare, ceea ce iarăşi s-a expus şi se va expune şi în continuare în mod direct asupra situaţiei de pe piaţa imobiliară. Ca să înţelegem mai bine despre ce influenţă este vorba se cere de menţionat că, cota apartamentelor vândute prin credite ipotecare a crescut până la 60%. În anii anteriori acest indicator era de circa 32%.

C: În opinia Dvs., ce a determinat creşterea tranzacţiilor imobiliare prin metoda ipotecară?

V.G.: În primul rând, creşterea preţurilor la apartamente, ceea ce i-a pus pe mulţi cumpărători în dificultate şi i-a determinat să apeleze la bănci. În al doilea rând, o influenţă oarecare au avut şi noile reglementări privind limitele de bani în numerar ce pot fi utilizaţi în cadrul tranzacţiilor imobiliare. Toate acestea au sporit rolul băncilor în evoluţiile de pe piaţa imobiliară, iar acum întrebarea este: Va creşte rolul lor şi în continuare sau se va tempera? Sau, mai bine zis, întrebarea este: Va creşte cota tranzacţiilor imobiliare prin ipotecă sau va descreşte? Personal, consider că pe termen scurt – va descreşte. Aceasta pentru că, în rezultatul acţiunilor menţionate ale BNM, au crescut ratele la creditele ipotecare. Dar pe termen mediu – va creşte. Avem motive să presupunem, că în lunile următoare, presiunea inflaţionistă va descreşte uşor. Aceasta ne permite să concluzionăm că, în 2026, vom asista la o descreştere a ratelor la credite ipotecare, ceea ce ar putea da un impuls dezvoltării pieţei imobiliare.

C: În prezent, piaţa imobiliară este abordată de potenţialii participanţi la ea cu o anumită prudenţă. Cum credeţi că se explică această prudenţă?   

V.G.: Într-adevăr, se simte un suspans oarecare şi acesta e determinat în primul rând de aşteptarea, dacă nu a unei scăderi a preţurilor la imobile, cel puţin a unei stabilizări a acestora. Şi respectiva stabilizare chiar ar putea să se producă. În primul rând, în contul unei eventuale sporiri a ofertei pe piaţa imobiliară, care poare fi asigurată prin impulsionarea domeniului construcţiilor. În al doilea rând, oferta ar putea creşte de pe urma revenirii pe segmentul de vânzări imobiliare a potenţialilor vânzători care au migrat de ceva timp spre segmentul chirii. Văzând că numărul de tranzacţii imobiliare a scăzut, mulţi potenţiali vânzători şi-au trecut imobilele pe segmentul chirii. Avem tot temeiul să presupunem că procesul se va inversa în situaţia când piaţa vânzărilor de imobile se va stabiliza.

C: Aţi pomenit de o eventuală creştere a ofertei pe piaţa imobiliară, care poare fi asigurată prin impulsionarea domeniului construcţiilor. Iar datele statistice oficiale arată că tendinţa de majorare constantă a numărului de locuinţe, dar şi a suprafeţei totale a fondului locativ se păstrează, deşi este una destul de timidă.

V.G.: Cred că e cazul să amintim aici că, la situaţia din 1 ianuarie 2025, în Republica Moldova erau înregistrate oficial 1 337 300 locuinţe, iar suprafaţa totală a fondului locativ constituia 91 792 900 metri pătraţi. Teoretic, în aceste condiţii, nu ar fi trebuit ca în Moldova să existe problema spaţiului locativ, dar ea nu doar că există, ci şi e destul de acută. Iar explicaţia e la suprafaţă, dacă analizăm atent alte date statistice relevante în acest context. Astfel, cel mai mare număr de locuinţe este înregistrat în mediul rural – 747 500 (55,9% din numărul total de locuinţe înregistrate). Acestea ocupă o suprafaţă de 49 299 600 metri pătraţi (53,7% din totalul fondului locativ pe ţară). Mediului urban îi revin 589 800 locuinţe (44,1% din total), care deţin o suprafaţă totală de 42 493 300 metri pătraţi (46,3% din totalul suprafeţei fondului locativ). Relevantă în acest context este statistica pentru Chişinău – capitalei îi revin doar 24,9% din numărul total de locuinţe.

Astăzi, problema Republicii Moldova nu este numărul de locuinţe disponibile sau suprafaţa totală a acestora, ci locul unde sunt amplasate ele. Cel mai mare număr de locuinţe revine mediului rural, unde practic nu a mai rămas populaţie. Ca urmare a migraţiei, a crizei demografice în general, satele sunt pustii, iar în fiecare localitate găseşti de la zeci până la sute de case nelocuite. În acelaşi timp, în mediul urban se atestă un deficit acut de locuinţe, mai ales în capitală. Unele studii relevante arată că, pe lângă criza demografică, Republica Moldova se confruntă cu un proces de urbanizare activă. În special, acest proces se resimte în Chişinău. Datele recensământului populaţiei şi locuinţelor de anul trecut arată că, dacă în 2014 în capitală locuia fiecare al cincilea cetăţean cu viză de reşedinţă obişnuită, atunci în 2024 – deja fiecare al treilea cetăţean cu viză de reşedinţă obişnuită. Iar dacă mai adăugăm aici că numărul de locuitori al capitalei a crescut în ultimii trei ani cu circa 10% şi din contul refugiaţilor ucraineni, tabloul devine şi mai clar. Nu în ultimul rând, în acest context se cere de menţionat că, în lipsă de alte oportunităţi investiţionale serioase, mulţi cetăţeni aleg investiţiile în imobile. Şi ele continuă să fie la un nivel destul de ridicat, chiar dacă şi preţurile au crescut sesizabil, în special în 2024 şi în prima jumătate a anului curent. Iar toţi aceşti factori luaţi împreună determină situaţia atestată de mai mulţii specialişti, dar şi de datele statistice relevante şi anume că cererea de locuinţe a ajuns sa depăşească oferta cu circa 30%.

Chiar dacă se va păstra tendinţa înregistrată acum şi  statistica oficială va prezenta date din care va reieşi că numărul de locuinţe este în creştere, la fel ca şi suprafaţa totală a fondului locativ, aceasta nu va însemna că problema spaţiului locativ se rezolvă.

C: Dar, nu putem trece cu vederea creşterea impresionantă a volumului lucrărilor de construcţii de la începutul anului curent. Aceasta nu are cum să nu se expună asupra situaţiei de pe piaţa imobiliară.    

V.G.: Cred că vă referiţi la creşterea de 17,8% înregistrată în primul trimestru. Pentru că datele pentru trimestrul doi încă nu au fost făcute publice. În acest caz ar trebui să luăm în calcul că această creştere a volumului lucrărilor de construcţii a fost determinată, în linii mari, de lucrările de reparaţii capitale, dar şi de creşterea volumului de demolări şi de amenajare a terenurilor până la construcţii. Acestea au crescut cu 59,7%, comparativ cu perioada analogică a anului trecut, şi, respectiv, – cu 17,8%.

Desigur, creşterea volumului lucrărilor de construcţii este îmbucurătoare, însă ea nu oferă deloc motive pentru a afirma că problema cererii sporite de spaţiu locativ începe să se amelioreze. Din contra, aceasta pare să se aprofundeze, ceea ce pune presiune şi mai mare pe segmentul rezidenţial al pieţei imobiliare. Iar dacă nu vor fi făcute concluziile de rigoare şi nu se va acţiona corespunzător, presiunea menţionată ar putea creşte şi mai mult.

C: Înţeleg că nu prea există loc de pronosticuri optimiste când vorbim de piaţa construcţiilor şi piaţa imobiliară?     

V.G.: Personal, consider că, indiferent de greutăţi şi provocări, astăzi piaţa construcţiilor şi piaţa imobiliară din Moldova are în faţă perspective destul de bune. Şi când fac această afirmaţie iau în calcul mai mulţi factori. În primul rând, faptul că Republica Moldova rămâne cea mai bună locaţie pentru investiţii imobiliare din Europa, lucru atestat inclusiv de studiul realizat în acest an de William Russell. În al doilea rând, aş menţiona faptul că investiţiile în imobilizări corporale în Republica Moldova continuă să crească. Apoi, aş invoca în context şi astfel de factori ca: urbanizarea în RM, care se produce în ritm accelerat (mai ales creşte populaţia capitalei); interesul faţă de imobile continuă să fie la un nivel destul de ridicat; cererea e sporită etc. Deci, indiferent de situaţia care se atestă la moment, există o mulţime de indicatori care vorbesc despre faptul că, în perspectivă, piaţa construcţiilor şi piaţa imobiliară pot intra pe un trend de creştere semnificativ.